Onlangs vond in de Wilhelmina Winkel in Amsterdam de 7e conferentie van Leegstand van Zaken plaats. Deze netwerkorganisatie organiseert workshops, congressen en brainstormsessies voor verschillende partijen op de vastgoedmarkt. Het doel is hen met elkaar in gesprek te brengen over innovatieve mogelijkheden op het gebied van vastgoedgebruik. In Amsterdam staat 1,3 miljoen vierkante kilometer kantoorruimte leeg. Onnodig, vinden de mensen achter Leegstand van Zaken. Leegstaand kantoorvastgoed heeft veel potentie, er moet alleen op een creatieve manier naar invullingen worden gekeken. De organisatie faciliteert de gelegenheid voor vakmensen uit verschillende betrokken disciplines om met elkaar tot nieuwe inzichten te komen en zo nieuwe vormen van rendement te ontwikkelen. Pandexploitatie anno 2011.
Het thema van de 7e bijeenkomst is Tijdelijkheid. De deelnemers hebben verschillende, hoewel aan elkaar verwante achtergronden. Aanwezig zijn onder meer:
- architecten, vanuit een architectenbureau dat zich richt op herbestemming en renovatie
- vertegenwoordigers van verschillende advies- en/of ontwerpbureaus, onder andere op het gebied van bouwkunde, (bottom up) gebiedsontwikkeling en duurzaamheid
- projectontwikkelaars
- planologen
Zwerfkei neemt, als tijdelijk leegstandsbeheerder, ook deel aan de discussie.
Leegstandsbeheer is op basis van tijdsduur te verdelen in drie segmenten:
- (zeer) tijdelijk beheer (eenmalige evenementen of projecten, van een dag tot een aantal weken of maanden)
- semi-tijdelijk beheer (projecten van een aantal maanden tot een paar jaar)
- beheer voor langere tijd (projecten die jaren duren)
Vanuit de organisatie wordt bij aanvang de vraag gesteld of een sneeuwbaleffect gegenereerd zou kunnen worden, waarbij alle segmenten betrokken worden. Is het mogelijk voor een leegstaand pand of gebied een plan te ontwikkelen, waarbij een zeer tijdelijke invulling leidt tot iets dat voor een aantal jaar geëxploiteerd kan worden, waaruit iets voorvloeit dat voor een jaar of tien invulling geeft aan een pand?
Gebiedsontwikkeling
De deelnemers praten met elkaar over de verschillende vormen van leegstandsbeheer en er worden voorbeelden gegeven van mogelijke invullingen. Aan het woord is onder andere FunUp, een adviesbureau dat zich richt op gebiedsontwikkeling. De heren van FunUp mikken op bottom up ontwikkeling. Bij deze aanpak krijgen de verschillende betrokken partijen de ruimte het proces te beïnvloeden en wordt dit niet uitsluitend door hogerhand bepaald. Volgens hen is dit betekenisvol invulling geven: wat willen de mensen die daadwerkelijk bij een gebied betrokken zijn? Deze manier van gebiedsontwikkelling brengt op de langere termijn meer rendement. Wanneer alles top down wordt geregeld, zijn bewoners of gebruikers na een paar jaar niet meer tevreden en moet er gesloopt worden. Dat kost handen vol geld. Beter zou zijn hen van meet af aan bij het proces te betrekken en met elkaar duurzame plannen te maken.
De discussie over gebiedsontwikkeling is volgens FunUp langzaam aan het veranderen. Het ging steeds uitsluitend over: hoe kunnen we een gebied ontwikkelen dat over 30 jaar nog steeds interessant is? Het nu bleef daarbij buiten beeld, terwijl dat juist zo belangrijk is! Wat kunnen we nú doen met leegstand, dat direct waardevol is?
De toekomst hoeft daarbij natuurlijk niet helemaal buiten beeld te blijven. Het faciliteren van verschillende activiteiten in een leegstaand pand, kan dienen als pilot voor een toekomstige invulling. Wat werkt in een bepaald gebied en wat niet? Waar is behoefte aan? Hoe kan daar door verschillende partijen in worden samengewerkt? Op deze manier kan leegstandsbeheer waardevolle informatie opleveren. Bovendien kan een tijdelijke invulling op een positieve manier bijdragen aan het imago van een bepaald gebied.
Waarden
Bij gebiedsontwikkeling is sprake van verschillende waarden:
- economische waarde
- sociale waarde
- maatschappelijke waarde
- culturele waarde
Volgens een aantal deelnemers wordt de eigenlijke waarde van een gebied bepaald door de bewoners en gebruikers ervan. De betrokkenheid van bewoners en gebruikers maakt of breekt het “succes” van een gebied. Daarom is het zo belangrijk hun participatie te stimuleren. Het is de vraag hoe dit werkt voor kantoorgebieden. Sociale, maatschappelijke en culturele waarden zijn daar over het algemeen ondergeschikt aan het economische belang. Hoe kun je een gebied dan interessant maken of veranderen? Volgens één deelnemer kan niks doen een strategie zijn. Door een gebied te laten “afsterven”, dalen de grondprijzen en wordt er ruimte op de markt gecreëerd voor nieuwe partijen.
Antikraak
Een algemene opvatting tijdens het gesprek, is dat er aan de kant van eigenaren iets zou kunnen veranderen. Zij houden nog teveel vast aan de economische waarde van een pand en willen daarom niet afschrijven. Terwijl de prijs per vierkante vaak te hoog is en er geen huurder of koper wordt gevonden. Een leegstaand pand stroomt niet en is niet aantrekkelijk. Het inschakelen van antikraak is dan een interessante oplossing. ZZP´ers, kleine ondernemingen en creatieven kunnen het aanzien van een pand behoorlijk vergroten en zo een renderende invulling voor lange termijn genereren.
Een bezwaar tegen de inzet van antikraak is volgens kantoorpandeigenaren, dat er hoge kosten aan verbonden zijn. Volgens ons valt dit mee. Voor het plaatsen van tijdelijke gebruikers betaalt een eigenaar niets. Energiekosten zijn bij een groot pand wel vaak voor rekening van de eigenaar. En die zullen inderdaad wat hoger uitvallen wanneer gebruik wordt gemaakt van een pand. Daar staat echter tegenover dat het pand beschermd wordt tegen de risico´s van leegstand:
- kraken
- vandalisme
- onopgemerkte mankementen
- vervuiling
Bovendien wordt de kans op herontwikkeling vergroot. Daarmee wordt de inzet van antikraak een investering voor de toekomst. De vraag is of elke partij geïnteresseerd is in het in gebruik nemen van een leegstaand kantoorpand. Het Stedelijk Museum bijvoorbeeld zal zich niet snel in Zuid-Oost vestigen, uit angst voor terugloop in de bezoekersaantallen. Tegelijkertijd zou een partij met zo´n imago en autoriteit wel heel interessant zijn voor het gebied. Hier zit dus een spanningsveld.
De inzet van antikraak kan ook in andere gevallen een oplossing zijn. Bijvoorbeeld in wijken die op de slooplijst staan. Door in dergelijke gebieden activiteiten te ontwikkelen, wordt de wijk interessant en vast een lijntje uitgelegd naar de toekomst.
Toekomstplannen
De deelnemers vragen zich af of leegstandsbeheerders hun blik misschien moeten verleggen. Momenteel ligt de focus erg op pandeigenaren. In het huidige klimaat kan het echter functioneler zijn de mogelijkheden van een gebied voor te stellen. Het leegstandsprobleem is mogelijk gebaat bij een focus op vernieuwende, creatieve invullingen en de de waarde daarvan. Het bieden van een oplossing aan eigenaren zou daaraan dan ondergeschikt moeten zijn. De moeilijkheid hiervan is dat dit het verdienmodel in gevaar brengt. Uiteindelijk komt een pand of ruimte immers altijd bij een pandeigenaar of opdrachtgever vandaan. Er is dus sprake van een bepaalde afhankelijkheid. Ook omdat niet iedere eigenaar elke invulling representatief acht en een project om die reden kan begrenzen.Tegelijkertijd is het voor alle betrokkenen interessant wanneer verschillende partijen met elkaar in contact komen. Leegstandsbeheerders zouden hierbij een sturende intermediërende rol op zich kunnen nemen.
Een tijdelijke invulling verandert in de praktijk nog niet vaak in een structurele oplossing. Soms gebeurt dit op kleine schaal, bijvoorbeeld wanneer een winkel die op antikraakbasis start, uiteindelijk regulier gaat huren. Het idee van de deelnemers is om binnenkort met elkaar te gaan kijken of een lange termijn ontwikkelplan te bedenken is, waarbij de verschillende expertises worden ingezet. Studentenhuisvesting zou bijvoorbeeld een interessante invulling kunnen zijn. De deelnemers verlaten de conferentie positief: de mogelijkheden zijn er, de ideeën beginnen te komen.
http://leegstandvanzaken.nl/
http://www.funup.nl/
http://zwerfkeibeheer.nl/
